前言
不知道是我長大、變熟了，還是這個世界真的變了。
我總「感覺」世界這兩三年的變化，比起我人生前 35 年的變化加總都來得更多。體感上大概是從疫情開始加速：
新冠疫情、烏俄戰爭、AI 大爆發、美國關稅全球地圖炮，到近期的中東戰火。每一個事件都是危機，也帶來了一些機會。
若是以財務觀點，過去的事件最終的勝利者就是仍待在市場的人。但往往危險也來自於經驗，我們又怎麼知道——『這次不會不一樣？』
⚠️ 中東戰火帶來以下風險：
- 中東地區的秩序重新洗牌
- 石油危機帶來新一波的全球通膨
- 美軍在亞太地區的戰力真空期，中國對於台灣的威脅
我今天不細談這幾個風險影響的面向，而是談考慮到大環境如此多變詭譎，我們該怎麼辦？或是分享我會怎麼思考與配置。今天我們專注在房地產討論。
💡 這篇文章適合：
- 有家庭需要穩固資產的人
- 有點年紀需要安全感的人
- 對於風險容易感覺不安、睡不好的人
一、2026 台灣房地產的變化
相信有在關心房地產的朋友，一定都有發現 2026 年的氛圍和前幾年不太一樣。市場上目前的狀況是：
- 成交件數降低
- 中古屋開始折價
- 新成屋不掉價
我本身有在投資房地產，所以我對房地產市場的冷熱算是很有感（關於我投資房地產的方法，若有興趣知道可以回信給我讓我知道）。
而我對於房地產的看法，可能和一般主流的不一樣。
1. 我認為少子化確實在未來會對房價有影響
端看國際少子化的國家：日本、韓國等，確實房價並沒有顯著影響。但在市場上交易的東西，還是要看供給與需求。
少子化需求降低，不僅僅是買的人變少，另一個層面是家庭人口數的下降，導致購房需求的面積也跟著降低。總價 5000 萬台幣的 70 坪大樓，我一個人住為何需要咬著牙、掏空家底買下這間房？
而我認為少子化最大的影響，就是那些蛋白區、那些這幾年講說「蛋黃外溢」的蛋白。以前瞎七八亂漲的狀況不會再出現，蛋白將會現出原形。所以若要投資，請避開蛋白區！
2. 市場的熱錢有多少，是影響房價的第二關鍵
過去幾年台灣房價暴漲，我認為是因為市場突然湧入大量的熱錢：
- 聯準會的 0 利率政策
- 中國經商環境變差，台商資金回流
上面這兩個原因，造就了市場上錢很多。錢很多就要找地方跑，房地產就是其中一個地方。需求來的又多又急，自然就推升了價格。
但當整體市場收緊銀根，狀況又不一樣了。台灣租金的報酬率並不算高，除非是老式公寓隔套出租增加坪效，不然報酬率只能用「難看」兩個字形容。
同時租屋就要承擔租客帶來的不確定風險，破壞了某些裝潢又難以釐清責任時，可能那幾年都白租甚至倒賠。所以當市場上的資金有限時，有錢人會更加的斤斤計較這筆錢要放在哪邊比較好。已經漲的這麼高的房價，不一定是好選擇。
3. 薪資環境限制了租金的發展
有人會說：既然報酬率不高，那漲房租不就好了！確實用數學看是如此，但回到現實環境你會發現做不到。
依照主計處公布，全台 114 年的薪資中位數* 為 NT$38,406，而平均數* 為 NT$47,884。這兩個數字代表的意思有：
- 台灣有一群高薪水的人，把平均數往上拉。
- 台灣大部分的人，可支付的房租上限約在 1 萬～1.5 萬台幣*。
為了報酬率拉高房租當然 OK，但可能空屋期就會很久很久。
＊中位數：把薪資按照大小順序排，最中間那個人的薪水是多少。
＊平均數：所有人的薪資加總，除以人數。
＊可支付房租計算：支付房租的合理比例約佔薪資的 30%。薪資中位數 38406 * 0.3 = 11521。 資料來源：主計處、Moneyhero
二、打破一些房地產的迷思
大概東亞地區的人都有這個思想：有土斯有財。所以對於土地、房產的執著程度會比其他地區的人來得更高一些。我也認為這是文化累積的結果，不需要特別剔除。
但當我們討論財產配置相關問題時，我認為還是要先回歸理性。知道理性思考的結果後，感性的部分是調味料，端看個人的口味再決定要加多少。
迷思一：年輕人傻傻的不買房，老了誰租給你？
確實房東不喜歡租給老人家，怕有很多不可控制的因素。但誠如我們上面所說的少子化後，需求量大幅降低。
若你是一般房東（超級有錢不缺現金的房東不在討論範圍內），你不租給老人家，你有什麼其他選擇？日漸減少的年輕人、外籍勞工，還是老人？
當然我不能肯定 10 年後的租屋市場是否有變化，但確實在整個需求市場往高齡化走之後，不論是市場需求還是政府的法令限制，我相信未來對於高齡者的租屋會越來越友善，至少在歐美國家是如此。
迷思二：大量引入外籍移工可以增加需求？
少子化的狀況，台灣勢必要模仿日韓引進大量的外籍移工。所以我對「大量引入移工就能撐起房價」的說法並沒有那麼樂觀。
基於勞團、人的劣根性，我認為外籍移工要提升薪水到買得起房、撐得起房價是有很大困難的。我們與美國不一樣，美國更引入了大量的高階外國人才，這些人在美國高薪產業買得起房子。
台灣對於移民是非常保守的。你認為中國近期幾年會宣布放棄武力統一？中國共產黨會垮台變成民主國家的機率高嗎？我認為以上答案都是 No，所以台灣政府在外在環境威脅下，不太可能大幅度地開放移工進入，增加國家安全風險，也因此靠著外移人口支撐房價的可能性也偏低。
迷思三：房價就算現在跌了，未來也會再漲回來？
這句話最常被套用在 SARS 危機時。但回歸理性討論，資產下跌時會有兩個面向：
- 漲太高回歸均值
- 市場過於恐慌誤殺
我沒辦法說現在的狀況一定是哪種，但以所得房價比看起來，若台灣房價大跌，我更偏向「均值回歸」一些。
房價長期不會下跌嗎？我們看看左岸鄰居，上海以『官方』的數據來說，二手房價 2025 年約下跌了 10%（資料來源：知乎）。房子是不滅資產嗎？不提鋼筋老舊，周遭環境的變化（如淡江大橋低頻噪音）也會讓資產減損。（來源：Yahoo新聞）
三、衛斯理對於房地產的配置心法
總體上來說，如果把房地產看成一種資產配置，我會認為房地產不是穩定的資產，它是種：高槓桿、低流動性、選擇性高風險的資產。
所以 2026 年的房地產投資我會遵循以下法則：
- 避險至上： 遵循我自己的低風險投資法，不是不能投資，但避險至上。
- 避開蛋白區： 評估生活機能與就業，若自己都懶得住，價格再便宜也要避開，避免落入價值陷阱。
- 自住房找耐心： 現在是買方價格，有點耐心都很有機會找到不錯的房子。
- 資產比例控制： 一個簡單的算法是——如果你失業了，你有沒有辦法付房貸持續一年？
下一期我們再聊聊股票、債券等投資市場，我怎麼看。
那下次見了！
